Как выбрать квартиру или дом, чтобы не пожалеть через 5 лет?

Что отличает квартиру, которая подорожает через 5 лет, от той, что зависнет в продаже? В этой статье расскажем, как определить ликвидность жилья, какие факторы влияют на его рост в цене и каких ошибок стоит избегать, чтобы не пожалеть о покупке.

Что такое ликвидное жилье? 

Ликвидность жилья — это его способность быстро продаться по хорошей цене. Проще говоря, ликвидное жилье — это то, что всегда будет востребовано на рынке. Чем ликвиднее жильё, тем легче его будет продать или сдавать в аренду, и тем быстрее вы вернете вложенные деньги, если решите перепродать его.

 

Признаки ликвидности жилья:

1. Расположение 

Это, пожалуй, самый важный фактор. Недвижимость, расположенная в популярных районах с хорошей инфраструктурой, будет более ликвидной, чем жилье в удалённых или менее развитых зонах. Жилье в центрах городов, рядом с крупными транспортными узлами или в районах, где строится новая инфраструктура (школы, магазины, парки), обычно пользуется большим спросом и стоит дорого.

Обратите внимание на районы, где в ближайшие годы планируется открытие новых станций метро и/или автобусных маршрутов. Например, в 2030 году в Минске планируется строительство 4 линии метро 

2. Состояние объекта
Ликвидные квартиры и дома обычно не требуют больших вложений в ремонт - они уже в хорошем состоянии и готовы для проживания. Это могут быть как новостройки, так и вторичное жильё, где сделан качественный ремонт. 

3. Популярность и тип жилья
Есть типы жилья, которые всегда остаются востребованными. Например, квартиры в многоквартирных домах — это классика для городского жилья, особенно в крупных городах. Но здесь тоже важно учитывать детали - этажность, наличие лифта, балкона, парковки и т.д. К примеру, квартиры на высоких этажах с потенциальным хорошим видом на город или с удобной планировкой обычно более привлекательны для покупателей.

4. Размер и планировка
Обычно покупатели и арендаторы ориентируются на квартиры с практичными планировками и средней площадью (например, однокомнатные и двухкомнатные квартиры), так как они более универсальны и подходят для разных категорий людей. 

5. Юридическая чистота
Убедитесь, что у квартиры нет долгов, ограничений или незарегистрированной перепланировки, так как незаконные изменения могут привести к юридическим проблемам и снижению ликвидности.

Что именно и как проверять перед покупкой — мы разобрали в статье Как проверить недвижимость перед покупкой: чек-лист для покупателя

 

Почему одни квартиры и дома дорожают, а другие — нет?

Не вся недвижимость будет расти в цене одинаково. Некоторые квартиры и дома через несколько лет могут значительно подорожать, а другие — нет. В чем же секрет?

Первое, на что стоит обратить внимание — это экономика региона. Стоимость жилья в крупных городах или развивающихся регионах, как правило, растет быстрее, чем в отдаленных или менее развитых районах. Причины этому — рост спроса на жилье и развитие инфраструктуры. Например, если в городе открывают новые предприятия или строят современные торговые и деловые центры, это обычно способствует росту цен на недвижимость в этом районе.

Спрос и предложение - этот классический принцип также напрямую влияет на рост цен. Если в какой-то локации ограниченное количество жилья, но высокий спрос (например, из-за активной застройки или увеличения численности населения), это автоматически повышает цену. В таких районах можно ожидать более значительного роста стоимости квартир и домов.

Например, квартиры в центре города, где всегда высок спрос на жилье, будут расти в цене быстрее, чем дома в пригородах, где рынок жилья не так активно развивается.

Инфраструктура — еще один фактор, который определяет, вырастет ли ваша недвижимость в цене через несколько лет. Когда рядом с жильем строятся новые школы, детские сады, торговые центры или открываются новые станции метро, это значительно повышает привлекательность района и, как следствие, увеличивает стоимость жилья.

Квартира и дом: у кого выше ликвидность?

На практике квартира почти всегда окупается быстрее. Причин несколько:

• квартиры проще сдавать — особенно в городе;
• выше спрос на аренду и перепродажу;
• ниже издержки на содержание (особенно в новостройках).

Дома, даже при сдаче в аренду, требуют расходов на отопление, ремонт, охрану, обслуживание участка. Поэтому срок окупаемости обычно больше — особенно если речь не о дачах под Минском, а о полноценном загородном доме.

 

Как оценить инвестиционную окупаемость квартиры или дома?

Инвестиционная окупаемость — это срок, за который вложения в недвижимость вернутся за счет роста цены или сдачи в аренду. Чем короче срок — тем выгоднее объект.

Для оценки окупаемости используется простая формула:

Окупаемость = Стоимость объекта / Годовой доход от объекта

Например, если квартира стоит $60 000, а в год вы получаете $4 500 от аренды — срок окупаемости составит 13 лет.

Для Беларуси нормой окупаемости недвижимости считается 13–17 лет. Всё, что быстрее — уже интереснее.

 

Чеклист покупки ликвидного объекта недвижимости

Чтобы выбрать перспективное жилье, полезно пройтись по следующему списку:

 Местоположение

• В городе или ближайшем пригороде
• Развитая инфраструктура рядом (магазины, школы, медицина)
• Удобный выезд, близость к общественному транспорту
• В перспективе — открытие новых маршрутов или станций метро 

 Тип и планировка

• Для квартир: оптимальные метраж и планировка (не слишком маленькая студия или огромная пятикомнатная)
• Для домов: наличие всех коммуникаций, удобный подъезд, рациональная площадь 

 Этаж и расположение (для квартир)

• Не первый и не последний этаж
• Удачное расположение окон, нет соседства с мусоропроводом, лифтом и т.д.

 Юридическая чистота

• Прозрачная история, отсутствие арестов и долгов
• Законная перепланировка (если есть)
• Подтвержденное право собственности

 Год постройки и состояние

• Не аварийный или ветхий дом
• Для вторички — хороший ремонт или возможность сделать его без капитальных вложений
• Для домов — адекватное техническое состояние и ухоженный участок

 Жилищный фонд и окружение

• Дом с адекватным ТСЖ/ЖЭС
• Нет криминального фона, неблагополучных соседей или небезопасной среды

 Потенциал роста или стабильной цены

• Район в стадии активного развития
• Баланс между спросом и предложением
• Можно сдать в аренду без трудностей

 

Недвижимость — это не просто квадратные метры, а решение, которое работает на вас. Если подойти к покупке с умом и здравым расчетом, можно не только избежать лишних расходов, но и заработать в будущем. Смотрите шире: важно не только, где и что вы покупаете, но и как это жильё будет чувствовать себя через 5–10 лет. 

 

Смотреть объявления на продажу  | Разместить заявку