Безопасная покупка квартиры: 9 шагов, которые нельзя пропустить

Покупка квартиры или дома — это не только приятный, но и потенциально рискованный процесс. Особенно если речь идёт о вторичном рынке недвижимости, где за симпатичными обоями могут скрываться долги, судебные тяжбы или незаметные перепланировки, грозящие отказом в регистрации сделки.

Эта пошаговая инструкция поможет вам провести безопасную покупку недвижимости, особенно если это ваша первая сделка. Ниже — 9 шагов, которые обезопасят вас от неприятных сюрпризов и сэкономят не только деньги, но и нервы.

Почему важно проверять недвижимость перед покупкой

На вторичном рынке недвижимости все еще встречаются сделки, в которых продавцы скрывают обременения, «забывают» об обязательствах или продают объекты с неузаконенными перепланировками. Даже при участии риелтора ответственность за конечное решение всё равно остаётся за покупателем.

Кому важно особенно внимательно проверять объект?

• тем, кто совершает покупку квартиры, дома самостоятельно;
• покупателям без опыта (например, при покупке первой квартиры или дома);
• тем, кто приобретает жилье у частного лица

Что нужно проверить перед покупкой жилья

Чтобы покупка недвижимости была безопасной и прошла без проблем, необходимо учесть несколько важных моментов:

1. Право собственности

Цель этапа - убедиться, что продавец законно владеет квартирой или домом и имеет право продать недвижимость без нарушений прав третьих лиц

Кто указан собственником в реестре?

• Это должно быть физическое или юридическое лицо, которое реально выходит на сделку.
• Если объект в долевой собственности — нужны все совладельцы или нотариально заверенное согласие на продажу от каждого.

2. Зарегистрированные лица 

Важность проверки списка зарегистрированных лиц заключается в том, что:

• Лица, зарегистрированные в квартире, могут иметь свои права на жилплощадь (например, если это несовершеннолетние дети владельцев).
• Регистрация без права собственности не всегда означает, что человек может «просто выехать» из квартиры.
• В некоторых случаях наличие зарегистрированных лиц может ограничивать возможность продажи или использования квартиры.

Что делать, если есть зарегистрированные лица?

Получите письменное согласие всех зарегистрированных лиц. Если лица, зарегистрированные в квартире, согласны на продажу, попросите их подписать соответствующие заявления или договоренности, чтобы документально закрепить их согласие.

Проверьте документы на несовершеннолетних. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, обязательно уточните, имеет ли собственник все необходимые разрешения органов опеки.

3. История перехода прав и срок владения

Покупка, дарение, наследство, приватизация, раздел имущества — всё это влияет на легитимность владения. Чтобы получить полную историю перехода прав, нужно обратиться за выпиской из Единого государственного регистра недвижимости (ЕГР). 

Если квартира, дом куплены совсем недавно, особенно по доверенности или на третье лицо — это сигнал к дополнительной проверке. Резкие перепродажи в течение короткого времени — один из признаков объекта с проблемным прошлым.

4. Обременения и ограничения 

Обременения — это юридические или финансовые обязательства, накладываемые на недвижимость, которые могут ограничивать её использование или продажу. Перед покупкой квартиры, дома важно проверить, нет ли на недвижимости таких ограничений, как:

• Ипотека и залог — если квартира, дом обременены кредитом или залогом, она не может быть продана без согласия банка. Убедитесь, что все долги погашены
• Арест — если квартира арестована по судебному решению, сделка невозможна, пока арест не будет снят.
• Сервитут — право пользования чужой частью квартиры или участка, например, проход через территорию. Это может ограничить вашу свободу распоряжаться недвижимостью.
• Право проживания — если в квартире кто-то зарегистрирован с правом проживания (например, бывший супруг или пенсионер), это может затруднить продажу.

5. Перепланировки 

Перед покупкой квартиры важно узнать, были ли в ней проведены перепланировки, и если да, то были ли они согласованы в БТИ. Незаконные перепланировки могут стать причиной проблем в будущем, включая штрафы, принудительное восстановление первоначальной планировки или отказ в продаже квартиры.

Как проверить:

1) Запросить технический паспорт квартиры в БТИ. Он должен отражать актуальную планировку.
2) Проверить документы о согласовании перепланировок. 

6. Долги по коммунальным платежам

Переходят ли долги на покупателя? Нет. Но воду/свет могут отключить, и долги по налогам на имущество могут повлечь запрет на сделку

Попросите справку о задолженности по ЖКУ, налогам и капитальному ремонту.

7. Доверенность

Если продавец действует по доверенности, важно проверить ее все аспекты, чтобы избежать риска заключения сделки с ненадлежащим лицом. Вот на что следует обратить внимание:

• Срок действия доверенности: если срок действия указанный в документе уже прошел, продавец не имеет полномочий для совершения сделки.
• Отозвана ли доверенность: иногда доверенность может быть отозвана владельцем без уведомления третьей стороны. Для этого рекомендуется запросить подтверждение у нотариуса или у самого продавца.
• Нотариальная форма доверенности: только нотариально удостоверенная доверенность дает законные права на совершение сделки с недвижимостью. В случае с простой письменной доверенностью, это может быть не достаточным основанием для подписания договора купли-продажи.

8. Технической состояние жилья

Если квартира или дом выглядят хорошо снаружи, внутри могут быть скрытые дефекты, которые обойдутся вам в приличную сумму. Вот на что стоит обратить внимание:

• Состояние коммуникаций (электрика, водоснабжение и канализация, отопление) 
• Окна и двери - целые, без трещин и деформаций 
• Полы и потолки - обратите внимание на наличие повреждений и плесени 
• Стены и шумоизоляция 
• Состояние ванной комнаты и кухни

Подробнее о том, как проверить техническое состояние жилья в статье Как проверить недвижимость перед покупкой: чек-лист для покупателя 

 

9. Пакет документов

Перед сделкой продавец должен предоставить:

• документы на право собственности;
• техпаспорт;
• справки об отсутствии долгов и зарегистрированных лиц;
• cогласие супруга, если жилье является совместно нажитым имуществом
• cогласие совершеннолетних, зарегистрированных в квартире лиц 

Дополнительную информацию о необходимых документах для продажи недвижимости в Беларуси вы найдете в статье Обязательные документы для продажи недвижимости: оформление сделки купли-продажи

Чеклист для покупателя: что нужно проверить перед покупкой квартиры

 Документы о праве собственности

 Историю перехода прав

 Выписку о зарегистрированных лицах

 Информацию об обременениях

 Законность перепланировок

 Справку о задолженностях

 Подлинность доверенности (если есть)

 Техническое состояние квартиры

 Полный комплект документов для сделки

 

Даже если кажется, что квартира, дом идеальны — проверка перед покупкой обязательна. Проверяйте, сравнивайте и принимайте решения на холодную голову. Желаем вам успешных сделок!

Смотреть объявления на продажу | Разместить заявку